Chociaż większość spraw sądowych dotyczących sporów na tle kredytów frankowych jest rozstrzygana – w związku z obecnością w umowach klauzul abuzywnych – na korzyść kredytobiorców, to istnieją pewne okoliczności faktyczne, które mogą przesądzać o szansach powodzenia w sądzie.
Zalicza się do nich wynajem mieszkania lub nieruchomości, nabytej ze środków pochodzących z kredytu w CHF. Sprawy związane z najmem są szczegółowo badane przez sąd. Nie oznacza to jednak, że wynajmowanie mieszkania lub domu zakupionego za pieniądze z kredytu jest równoznaczne z pozbawieniem kredytobiorcy ochrony przysługującej konsumentom.
Wszystko zależy od skali prowadzenia działalności związanej z najmem, okresu kiedy nieruchomość była podnajmowana, a także kwestii czy podpisanie umowy kredytowej było związane z działalnością gospodarczą.
Kluczowy status konsumenta
Podstawą do uznania przez sąd postanowień umownych za abuzywne jest art 385 Kodeksu Cywilnego, który został zaimplementowany do polskiego prawodawstwa na podstawie art. 3 unijnej Dyrektywy 93/13.
Bazując na tych przepisach, konsumentowi przysługuje ochrona przed nieuczciwymi warunkami w umowach. Jeżeli postanowienia umowy nie były indywidualnie uzgodnione z konsumentem, rażąco naruszają jego prawa i są sprzeczne z dobrymi obyczajami, a także nie dotyczą głównych świadczeń stron, to nie są one dla niego wiążące.
Jak wynika z tych zapisów, kluczowe dla unieważnienia umowy kredytowej lub jej przeliczenia na kredyt złotowy (odfrankowienie) jest nie tylko udowodnienie, że w umowie występują niedozwolone zapisy, ale także wykazanie, że kredytobiorca posiada status konsumenta. Według art. 22 Kodeksu Cywilnego: „za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową”.
Działalność gospodarcza a ochrona konsumenta
Zgodnie z definicją konsumenta zawartą w Kodeksie Cywilnym, kluczowym dla uzyskania ochrony przysługującej konsumentowi jest wykonanie czynności prawnej, jaką jest podpisanie umowy kredytowej, bez związku z działalnością gospodarczą lub zawodową.
Zapis ten nie przekłada się automatycznie na to, że osoby prowadzące w momencie zawarcia umowy działalność gospodarczą są pozbawione możliwości dochodzenia swoich praw w sądzie. Zwłaszcza jeśli ta działalność jest niezwiązana z wynajmem nieruchomości, a mieszkanie lub dom zostało zakupione w celu zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych.
Podobnie rzecz się przedstawia odnośnie do osób, które kupowały nieruchomość jako osoby fizyczne, a dopiero później stały się przedsiębiorcami. Co więcej, nie ma przeciwwskazań do tego, aby uzyskać ochronę prawną jeśli w zakupionej na kredyt nieruchomości jest zarejestrowana lub faktycznie prowadzona działalność gospodarcza.
Zdarza się, że część nieruchomości, gdzie kredytobiorca zamieszkuje jest wykorzystywana pod działalność usługową lub handlową (np. gabinet kosmetyczny lub sklep). Jeżeli kredytobiorca jest zameldowany pod tym adresem i zamieszkuje w nieruchomości, a kredyt zaciągnął głównie w związku z potrzebami mieszkaniowymi, to sąd nie powinien mieć wątpliwości w przyznaniu mu statusu konsumenta.
O ile w opisanych powyżej przypadkach sądy w większości orzekają podobnie, to problem wynajmu zakupionej na kredyt nieruchomości jest bardziej złożony, a sądy podchodzą w różny sposób do takich spraw. Istotna przy ocenie tej kwestii jest skala i sposób wynajmu nieruchomości.
Najem prywatny a pozew frankowy
Zgodnie ze stanowiskiem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, działalność w postaci najmu prywatnego nie jest traktowana jako działalność gospodarcza. Ustawa dopuszcza wynajmowanie nieruchomości przez osoby fizyczne, niebędące przedsiębiorcami. Zatem w sytuacji, gdy kredytobiorca wynajmował czasowo nieruchomość zakupioną na kredyt jako osoba fizyczna i w sposób niezorganizowany sąd nie powinien mieć wątpliwości w przyznaniu mu statusu konsumenta. Zwłaszcza jeśli najem miał miejsce przez stosunkowo krótki okres, już po zaciągnięciu kredytu, który był przeznaczony na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.
Zobacz: SZTUCZNA INTELIGENCJA dla Frankowiczów sprawdzi w 2 min czy możesz pozwać bank
Warto udowodnić przed sądem, że dopiero po podpisaniu umowy pojawiły się okoliczności uzasadniające wynajem nieruchomości (np. zmiana sytuacji rodzinnej, konieczność przeniesienia się do innego miasta). Dobrze jest też wykazać, że w momencie zaciągania kredytu nie prowadziło się i nie planowało działalności gospodarczej związanej z wynajmem lokali.
Tymczasem, sytuacja kiedy kredytobiorca zamieszkuje w zakupionej na kredyt nieruchomości, a podnajmuje jedynie pokój nie powinna wzbudzić większych zastrzeżeń. Sąd raczej przychyli się do stanowiska, że ochrona konsumencka kredytobiorcy się należy.
Kwestionowanie umowy kredytowej przez przedsiębiorców specjalizujących się w najmie
Co do kwestionowania umów kredytowych we frankach szwajcarskich przez przedsiębiorców prowadzących w sposób ciągły zorganizowaną działalność gospodarczą, klasyfikowaną jako „wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi” sądy ustosunkowują się różnie.
Jak uznał Sąd Okręgowy w Łodzi w wyroku z dnia 17 lipca 2018 r., sygn. akt II C 1417/16, prowadzenie w momencie zawarcia umowy działalności polegającej na najmie lokali nie przesądza automatycznie, że kredytobiorca zakupił nieruchomość bezpośrednio w celu prowadzenia w nim działalności gospodarczej. Powódce udało się udowodnić, że mimo prowadzenia w dniu zaciągnięcia kredytu działalności polegającej na najmie nieruchomości, kredyt nie miał bezpośredniego związku z tą działalnością.
Inaczej do tego zagadnienia podszedł Sąd Okręgowy w Warszawie wydając w dniu 29 września 2015 r. wyrok w sprawie sygn. akt XXV C 1621/14, na mocy którego oddalił pozew małżeństwa, które od wielu lat (także w momencie podpisania umowy kredytowej) prowadziło działalność gospodarczą polegającą na najmie lokali. Mimo że w toku procesu powodowie starali się udowodnić, że zakup akurat tej konkretnej nieruchomości był związany z prywatnymi potrzebami, sąd oddalił powództwo.
Jak ustalono, kredytobiorcy mieli zarejestrowaną działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali, wynajmowali co najmniej 3 nieruchomości, osiągali z tego tytułu regularne dochody, byli płatnikami VAT i dokonywali związanych z utrzymaniem nieruchomości odpisów w koszty działalności. Te okoliczności przesądziły, że sąd uznał iż w świetle prawa są oni przedsiębiorcami, a kredyt miał bezpośredni związek z prowadzoną działalnością.
Inną okolicznością, kiedy sąd może nie przychylić się do nadania kredytobiorcy frankowemu statusu konsumenta, jest wskazanie w dokumentacji kredytowej wynajmu nieruchomości jako celu zaciągnięcia kredytu. Sąd Okręgowy w Warszawie w wyroku z dnia 10 września 2019 r. w sprawie sygn. akt II C 355/18 odmówił ochrony konsumenckiej kredytobiorcy, który w momencie zaciągnięcia kredytu prowadził działalność gospodarczą w zupełnie innym obszarze niż najem nieruchomości. W dokumentacji kredytowej zadeklarował on jednak, że planuje rozpoczęcie takiej działalności, a nieruchomość finansowana kredytem ma być przeznaczona pod wynajem.
Wynajem nieruchomości nie stanowi okoliczności wykluczającej szanse na powodzenie pozwu sądowego przeciw bankowi w sprawie frankowej, zwłaszcza jeśli dotyczy najmu prywatnego. Ale zdarza się również, że sądy przyznają ochronę konsumencką osobom prowadzącym działalność gospodarczą w obszarze najmu nieruchomości. Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji kredytobiorcy, dlatego zawsze warto jest przeprowadzić konsultacje z prawnikiem.
