Kredyty hipoteczne są zobowiązaniami wieloletnimi, dlatego oczywistym jest, że w momencie zawierania umowy kredytowej nie sposób przewidzieć co stanie się np. za 5, 10 lub 15 lat, i zupełnie naturalne jest, że w trakcie spłaty kredytu zmienia się sytuacja kredytobiorcy. Duże zawirowania dotknęły m.in. kredytów frankowych, które bardzo szybko stały się zadłużeniem przewyższającym możliwości finansowe wielu kredytobiorców, a to z kolei zmusiło zadłużonych, do podejmowania wcześniej nie planowanych działań, takich jak np. wynajem zakupionej nieruchomości. Frankowicze różnymi sposobami próbują więc sobie poradzić z udźwignięciem zadłużenia, powstaje jednak pytanie czy działania te nie zamknęły im drogi do unieważnienia zawartej umowy kredytowej?
Wynajem mieszkania, a roszczenia przysługujące frankowiczowi.
W sądach toczy się ponad 180 tysięcy postępowań przeciwko bankom mających za przedmiot unieważnienie frankowej umowy kredytowej, jak również zapadło już kilka tysięcy prawomocnych korzystnych dla frankowiczów rozstrzygnięć, a wszystko to za sprawą dyrektywy 93/13 w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich.
Wspomniana dyrektywa roztacza nad konsumentami szczególną ochronę, a w wyniku jej implementacji do polskiego porządku prawnego, wprowadzone zostały regulacje dotyczące klauzul niedozwolonych w umowach zawieranych z konsumentami, zatem każdy konsument, który podpisał umowę zawierającą takie niedozwolone zapisy, może skorzystać z ochrony, która z regulacji tych wnika.
Żądając unieważnienia zawartej umowy kredytowej frankowicze bardzo często wskazują, iż zawarta umowa kredytowa zawiera klauzule abuzywne, czyli takie zapisy, które nie zostały z kredytobiorcą indywidualnie uzgodnione, a które kształtują jego prawa w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i jednocześnie rażąco naruszają jego interesy, ważne jest jednak, że ze wskazanej ochrony może skorzystać tylko konsument.
Za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową, zatem, jeśli kredytobiorca zaciągnął kredyt by kupić mieszkanie/dom w którym zamierzał następnie zamieszkać, to status konsumenta takiej osoby jest bezsprzeczny i dziś może skutecznie kwestionować zawartą umowę na drodze sądowej.
Wynajem, którego kredytobiorca nie planował.
Jak to jednak bywa, w życiu różne sytuacje się zdarzają i czasem pierwotne założenia się zmieniają, nie rzadkie są więc sytuacje, że choć kredytobiorca planował zamieszkać w zakupionej na kredyt nieruchomości, finalnie musiał ją wynająć.
Wskazana powyżej sytuacja nie pozbawia jednak kredytobiorcy statusu konsumenta, gdyż najem prywatny nie jest traktowany jako prowadzenie działalności gospodarczej, kredytobiorca, który wynajął swoje mieszkanie/dom jako osoba fizyczna i w sposób niezorganizowany, może więc skutecznie domagać się unieważnienia zawartej umowy kredytowej powołując się na klauzule niedozwolone zawarte w kontrakcie.
W procesie sąd będzie oczywiście badać czy w momencie zawarcia umowy kredytowej kredytobiorca posiadał status konsumenta, podkreślić więc wówczas należy, że kredyt został zaciągnięty by zakupić/wybudować nieruchomość dla własnych celów mieszkaniowych, lecz dopiero później pojawiły się okoliczności, które spowodowały, że wynajem stał się konieczny.
Takimi uzasadnionymi okolicznościami może być np. zmiana miejsca pracy i przeprowadzka do innego miasta, lub konieczność przeniesienia się do większego mieszkania z uwagi na powiększającą się rodzinę.
Nie bez znaczenia dla sądu będzie również okoliczność, że kredytobiorca nie prowadził działalności gospodarczej w momencie podpisywania umowy kredytowej oraz nigdy nie planował prowadzenia działalności z zakresu wynajmu mieszkań. W takiej sytuacji sąd nie powinien mieć najmniejszych wątpliwości, że frankowiczowi przysługuje ochrona jako konsumentowi i wówczas unieważnienie jest jak najbardziej możliwe.
Jednoosobowa działalność gospodarcza, a pozew frankowy.
W nieco bardziej skomplikowanej sytuacji znajdują się osoby, które zaciągnęły kredyt i prowadziły wówczas działalność gospodarczą, jednak nie jest tak, że ta grupa kredytobiorców automatycznie zostaje pozbawiona możliwości unieważnienia zawartej umowy kredytowej.
Przede wszystkim, jeżeli kredytobiorca prowadził działalność gospodarczą polegającą np. na prowadzeniu kwiaciarni, a kredyt został zaciągnięty by zakupić dom/mieszkanie w celu zaspokojenia własnych podstawowych potrzeb mieszkaniowych, to fakt bycia przedsiębiorcą nie zmienia nic w sytuacji procesowej frankowicza, gdyż nadal jest konsumentem. Z ochrony przewidzianej dla konsumentów skorzystać mogą również kredytobiorcy, którzy założyli działalność gospodarczą po zawarciu umowy kredytowej, a także osoby, które zarejestrowały i częściową wykorzystują zakupione na kredyt mieszkanie, do prowadzenia owej działalności.
Różne stanowiska sądy prezentują natomiast, gdy umowę frankową kwestionuje przedsiębiorca zajmujący się zawodowo wynajmem mieszkań, gdyż wówczas kluczowe wykazanie jest w sądzie, że zaciągnięty kredyt frankowy nie miał związku z prowadzoną działalnością. Rozbieżności w tym zakresie są duże i ocena statusu konsumenta zależy od okoliczności danej sprawy, jednak warto w tym zakresie zwrócić uwagę na wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE z 8 czerwca 2023 r.
W orzeczeniu tym Trybunał stwierdził, że status konsumenta mogą posiadać także osoby, które zaciągnęły kredyt również w celu związanym z prowadzoną działalnością gospodarczą. TSUE uznał, iż pojęcie „konsumenta” obejmuje także osobę, która zawarła umowę kredytu do użytku częściowo związanego z jej działalnością gospodarczą lub zawodową, a w części niezwiązanego z tą działalnością, wspólnie z innym kredytobiorcą, który nie działał w ramach swojej działalności gospodarczej lub zawodowej, jeżeli cel działalności gospodarczej lub zawodowej jest tak ograniczony, że nie jest on dominujący w ogólnym kontekście tej umowy. Na gruncie powołanego orzeczenia kredytobiorcom-przedsiębiorcom łatwiej będzie unieważnić zawartą umowę.
Jakie roszczenia przysługują kredytobiorcom?
Przeciwko bankom kredytobiorcy mogą tak naprawdę wystąpić z dwoma rodzajami roszczeń, na drodze sadowej domagać się bowiem można odfrankowienia zawartej umowy kredytowej, lub jej unieważnienia.
Odfrankowienie polega na usunięciu z umowy frankowej klauzul stanowiących niedozwolone zapisy umowne (najczęściej są to wszystkie klauzule przeliczeniowe) i po takim zabiegu, umowa kredytowa nadal obowiązuje, lecz nie odnosi się już do franka szwajcarskiego. Pozostałe do spłaty raty ulegają obniżeniu, bank natomiast musi zwrócić kredytobiorcy nadwyżkę, która powstała na skutek stosowania przez kredytodawcę wadliwych zapisów i pobierania zawyżonych opłat. Odfrankowienie nie jest obecnie często dochodzonym roszczeniem – sądy stwierdzają je w około 3% wygranych spraw przez frankowiczów.
Unieważnienie umowy kredytowej powoduje natomiast, że umowa przestaje istnieć, a kredytobiorca zyskuje tzw. darmowy kredyt, gdyż po stwierdzeniu nieważności przez sąd, frankowicz musi oddać do banku tylko tyle ile rzeczywiście w ramach kredytu otrzymał, bez żadnych dodatkowych opłat. Unieważnienie jest najbardziej opłacalnym dla kredytobiorcy rozwiązaniem, nic dziwnego więc, że zdecydowana większość spraw, która toczy się w sądach, dotyczy właśnie tego rodzaju roszczenia. Obecnie sądy w 97% spraw wygranych przez frankowiczów stwierdzają unieważnienie kredytu.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca.
Bądź na bieżąco! Obserwuj nas w Wiadomościach Google. Wesprzyj nas poprzez polubienie udostępnienie tego artykułu na Facebook i platformie X (Twitter)
