ChociaĆŒ wiÄkszoĆÄ spraw sÄ dowych dotyczÄ cych sporĂłw na tle kredytĂłw frankowych jest rozstrzygana – w zwiÄ zku z obecnoĆciÄ w umowach klauzul abuzywnych – na korzyĆÄ kredytobiorcĂłw, to istniejÄ pewne okolicznoĆci faktyczne, ktĂłre mogÄ przesÄ dzaÄ o szansach powodzenia w sÄ dzie.
Zalicza siÄ do nich wynajem mieszkania lub nieruchomoĆci, nabytej ze ĆrodkĂłw pochodzÄ cych z kredytu w CHF. Sprawy zwiÄ zane z najmem sÄ szczegĂłĆowo badane przez sÄ d. Nie oznacza to jednak, ĆŒe wynajmowanie mieszkania lub domu zakupionego za pieniÄ dze z kredytu jest rĂłwnoznaczne z pozbawieniem kredytobiorcy ochrony przysĆugujÄ cej konsumentom.
Wszystko zaleĆŒy od skali prowadzenia dziaĆalnoĆci zwiÄ zanej z najmem, okresu kiedy nieruchomoĆÄ byĆa podnajmowana, a takĆŒe kwestii czy podpisanie umowy kredytowej byĆo zwiÄ zane z dziaĆalnoĆciÄ gospodarczÄ .
Kluczowy status konsumenta
PodstawÄ do uznania przez sÄ d postanowieĆ umownych za abuzywne jest art 385 Kodeksu Cywilnego, ktĂłry zostaĆ zaimplementowany do polskiego prawodawstwa na podstawie art. 3 unijnej Dyrektywy 93/13.
BazujÄ c na tych przepisach, konsumentowi przysĆuguje ochrona przed nieuczciwymi warunkami w umowach. JeĆŒeli postanowienia umowy nie byĆy indywidualnie uzgodnione z konsumentem, raĆŒÄ co naruszajÄ jego prawa i sÄ sprzeczne z dobrymi obyczajami, a takĆŒe nie dotyczÄ gĆĂłwnych ĆwiadczeĆ stron, to nie sÄ one dla niego wiÄ ĆŒÄ ce.
Jak wynika z tych zapisĂłw, kluczowe dla uniewaĆŒnienia umowy kredytowej lub jej przeliczenia na kredyt zĆotowy (odfrankowienie) jest nie tylko udowodnienie, ĆŒe w umowie wystÄpujÄ niedozwolone zapisy, ale takĆŒe wykazanie, ĆŒe kredytobiorca posiada status konsumenta. WedĆug art. 22 Kodeksu Cywilnego: âza konsumenta uwaĆŒa siÄ osobÄ fizycznÄ dokonujÄ cÄ z przedsiÄbiorcÄ czynnoĆci prawnej niezwiÄ zanej bezpoĆrednio z jej dziaĆalnoĆciÄ gospodarczÄ lub zawodowÄ ”.
DziaĆalnoĆÄ gospodarcza a ochrona konsumenta
Zgodnie z definicjÄ konsumenta zawartÄ w Kodeksie Cywilnym, kluczowym dla uzyskania ochrony przysĆugujÄ cej konsumentowi jest wykonanie czynnoĆci prawnej, jakÄ jest podpisanie umowy kredytowej, bez zwiÄ zku z dziaĆalnoĆciÄ gospodarczÄ lub zawodowÄ .
Zapis ten nie przekĆada siÄ automatycznie na to, ĆŒe osoby prowadzÄ ce w momencie zawarcia umowy dziaĆalnoĆÄ gospodarczÄ sÄ pozbawione moĆŒliwoĆci dochodzenia swoich praw w sÄ dzie. ZwĆaszcza jeĆli ta dziaĆalnoĆÄ jest niezwiÄ zana z wynajmem nieruchomoĆci, a mieszkanie lub dom zostaĆo zakupione w celu zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych.
Podobnie rzecz siÄ przedstawia odnoĆnie do osĂłb, ktĂłre kupowaĆy nieruchomoĆÄ jako osoby fizyczne, a dopiero pĂłĆșniej staĆy siÄ przedsiÄbiorcami. Co wiÄcej, nie ma przeciwwskazaĆ do tego, aby uzyskaÄ ochronÄ prawnÄ jeĆli w zakupionej na kredyt nieruchomoĆci jest zarejestrowana lub faktycznie prowadzona dziaĆalnoĆÄ gospodarcza.
Zdarza siÄ, ĆŒe czÄĆÄ nieruchomoĆci, gdzie kredytobiorca zamieszkuje jest wykorzystywana pod dziaĆalnoĆÄ usĆugowÄ lub handlowÄ (np. gabinet kosmetyczny lub sklep). JeĆŒeli kredytobiorca jest zameldowany pod tym adresem i zamieszkuje w nieruchomoĆci, a kredyt zaciÄ gnÄ Ć gĆĂłwnie w zwiÄ zku z potrzebami mieszkaniowymi, to sÄ d nie powinien mieÄ wÄ tpliwoĆci w przyznaniu mu statusu konsumenta.
O ile w opisanych powyĆŒej przypadkach sÄ dy w wiÄkszoĆci orzekajÄ podobnie, to problem wynajmu zakupionej na kredyt nieruchomoĆci jest bardziej zĆoĆŒony, a sÄ dy podchodzÄ w rĂłĆŒny sposĂłb do takich spraw. Istotna przy ocenie tej kwestii jest skala i sposĂłb wynajmu nieruchomoĆci.
Najem prywatny a pozew frankowy
Zgodnie ze stanowiskiem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, dziaĆalnoĆÄ w postaci najmu prywatnego nie jest traktowana jako dziaĆalnoĆÄ gospodarcza. Ustawa dopuszcza wynajmowanie nieruchomoĆci przez osoby fizyczne, niebÄdÄ ce przedsiÄbiorcami. Zatem w sytuacji, gdy kredytobiorca wynajmowaĆ czasowo nieruchomoĆÄ zakupionÄ na kredyt jako osoba fizyczna i w sposĂłb niezorganizowany sÄ d nie powinien mieÄ wÄ tpliwoĆci w przyznaniu mu statusu konsumenta. ZwĆaszcza jeĆli najem miaĆ miejsce przez stosunkowo krĂłtki okres, juĆŒ po zaciÄ gniÄciu kredytu, ktĂłry byĆ przeznaczony na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.
Zobacz: SZTUCZNA INTELIGENCJA dla FrankowiczĂłw sprawdzi w 2 min czy moĆŒesz pozwaÄ bank
Warto udowodniÄ przed sÄ dem, ĆŒe dopiero po podpisaniu umowy pojawiĆy siÄ okolicznoĆci uzasadniajÄ ce wynajem nieruchomoĆci (np. zmiana sytuacji rodzinnej, koniecznoĆÄ przeniesienia siÄ do innego miasta). Dobrze jest teĆŒ wykazaÄ, ĆŒe w momencie zaciÄ gania kredytu nie prowadziĆo siÄ i nie planowaĆo dziaĆalnoĆci gospodarczej zwiÄ zanej z wynajmem lokali.
Tymczasem, sytuacja kiedy kredytobiorca zamieszkuje w zakupionej na kredyt nieruchomoĆci, a podnajmuje jedynie pokĂłj nie powinna wzbudziÄ wiÄkszych zastrzeĆŒeĆ. SÄ d raczej przychyli siÄ do stanowiska, ĆŒe ochrona konsumencka kredytobiorcy siÄ naleĆŒy.
Kwestionowanie umowy kredytowej przez przedsiÄbiorcĂłw specjalizujÄ cych siÄ w najmie
Co do kwestionowania umĂłw kredytowych we frankach szwajcarskich przez przedsiÄbiorcĂłw prowadzÄ cych w sposĂłb ciÄ gĆy zorganizowanÄ dziaĆalnoĆÄ gospodarczÄ , klasyfikowanÄ jako âwynajem i zarzÄ dzanie nieruchomoĆciami wĆasnymi lub dzierĆŒawionymi” sÄ dy ustosunkowujÄ siÄ rĂłĆŒnie.
Jak uznaĆ SÄ d OkrÄgowy w Ćodzi w wyroku z dnia 17 lipca 2018 r., sygn. akt II C 1417/16, prowadzenie w momencie zawarcia umowy dziaĆalnoĆci polegajÄ cej na najmie lokali nie przesÄ dza automatycznie, ĆŒe kredytobiorca zakupiĆ nieruchomoĆÄ bezpoĆrednio w celu prowadzenia w nim dziaĆalnoĆci gospodarczej. PowĂłdce udaĆo siÄ udowodniÄ, ĆŒe mimo prowadzenia w dniu zaciÄ gniÄcia kredytu dziaĆalnoĆci polegajÄ cej na najmie nieruchomoĆci, kredyt nie miaĆ bezpoĆredniego zwiÄ zku z tÄ dziaĆalnoĆciÄ .
Inaczej do tego zagadnienia podszedĆ SÄ d OkrÄgowy w Warszawie wydajÄ c w dniu 29 wrzeĆnia 2015 r. wyrok w sprawie sygn. akt XXV C 1621/14, na mocy ktĂłrego oddaliĆ pozew maĆĆŒeĆstwa, ktĂłre od wielu lat (takĆŒe w momencie podpisania umowy kredytowej) prowadziĆo dziaĆalnoĆÄ gospodarczÄ polegajÄ cÄ na najmie lokali. Mimo ĆŒe w toku procesu powodowie starali siÄ udowodniÄ, ĆŒe zakup akurat tej konkretnej nieruchomoĆci byĆ zwiÄ zany z prywatnymi potrzebami, sÄ d oddaliĆ powĂłdztwo.
Jak ustalono, kredytobiorcy mieli zarejestrowanÄ dziaĆalnoĆÄ gospodarczÄ polegajÄ cÄ na wynajmie lokali, wynajmowali co najmniej 3 nieruchomoĆci, osiÄ gali z tego tytuĆu regularne dochody, byli pĆatnikami VAT i dokonywali zwiÄ zanych z utrzymaniem nieruchomoĆci odpisĂłw w koszty dziaĆalnoĆci. Te okolicznoĆci przesÄ dziĆy, ĆŒe sÄ d uznaĆ iĆŒ w Ćwietle prawa sÄ oni przedsiÄbiorcami, a kredyt miaĆ bezpoĆredni zwiÄ zek z prowadzonÄ dziaĆalnoĆciÄ .
InnÄ okolicznoĆciÄ , kiedy sÄ d moĆŒe nie przychyliÄ siÄ do nadania kredytobiorcy frankowemu statusu konsumenta, jest wskazanie w dokumentacji kredytowej wynajmu nieruchomoĆci jako celu zaciÄ gniÄcia kredytu. SÄ d OkrÄgowy w Warszawie w wyroku z dnia 10 wrzeĆnia 2019 r. w sprawie sygn. akt II C 355/18 odmĂłwiĆ ochrony konsumenckiej kredytobiorcy, ktĂłry w momencie zaciÄ gniÄcia kredytu prowadziĆ dziaĆalnoĆÄ gospodarczÄ w zupeĆnie innym obszarze niĆŒ najem nieruchomoĆci. W dokumentacji kredytowej zadeklarowaĆ on jednak, ĆŒe planuje rozpoczÄcie takiej dziaĆalnoĆci, a nieruchomoĆÄ finansowana kredytem ma byÄ przeznaczona pod wynajem.
Wynajem nieruchomoĆci nie stanowi okolicznoĆci wykluczajÄ cej szanse na powodzenie pozwu sÄ dowego przeciw bankowi w sprawie frankowej, zwĆaszcza jeĆli dotyczy najmu prywatnego. Ale zdarza siÄ rĂłwnieĆŒ, ĆŒe sÄ dy przyznajÄ ochronÄ konsumenckÄ osobom prowadzÄ cym dziaĆalnoĆÄ gospodarczÄ w obszarze najmu nieruchomoĆci. Wszystko zaleĆŒy od indywidualnej sytuacji kredytobiorcy, dlatego zawsze warto jest przeprowadziÄ konsultacje z prawnikiem.