PLN - Polski zƂoty
CHF
4,48
czwartek, 28 marca, 2024

Wynajem mieszkania, nieruchomoƛci a pozew za kredyt we frankach

ChociaĆŒ większoƛć spraw sądowych dotyczących sporĂłw na tle kredytĂłw frankowych jest rozstrzygana – w związku z obecnoƛcią w umowach klauzul abuzywnych – na korzyƛć kredytobiorcĂłw, to istnieją pewne okolicznoƛci faktyczne, ktĂłre mogą przesądzać o szansach powodzenia w sądzie.

Zalicza się do nich wynajem mieszkania lub nieruchomoƛci, nabytej ze ƛrodkĂłw pochodzących z kredytu w CHF. Sprawy związane z najmem są szczegóƂowo badane przez sąd. Nie oznacza to jednak, ĆŒe wynajmowanie mieszkania lub domu zakupionego za pieniądze z kredytu jest rĂłwnoznaczne z pozbawieniem kredytobiorcy ochrony przysƂugującej konsumentom.

Wszystko zaleĆŒy od skali prowadzenia dziaƂalnoƛci związanej z najmem, okresu kiedy nieruchomoƛć byƂa podnajmowana, a takĆŒe kwestii czy podpisanie umowy kredytowej byƂo związane z dziaƂalnoƛcią gospodarczą.

Kluczowy status konsumenta

Podstawą do uznania przez sąd postanowieƄ umownych za abuzywne jest art 385 Kodeksu Cywilnego, który zostaƂ zaimplementowany do polskiego prawodawstwa na podstawie art. 3 unijnej Dyrektywy 93/13.

Bazując na tych przepisach, konsumentowi przysƂuguje ochrona przed nieuczciwymi warunkami w umowach. JeĆŒeli postanowienia umowy nie byƂy indywidualnie uzgodnione z konsumentem, raĆŒÄ…co naruszają jego prawa i są sprzeczne z dobrymi obyczajami, a takĆŒe nie dotyczą gƂównych ƛwiadczeƄ stron, to nie są one dla niego wiÄ…ĆŒÄ…ce.

Jak wynika z tych zapisĂłw, kluczowe dla uniewaĆŒnienia umowy kredytowej lub jej przeliczenia na kredyt zƂotowy (odfrankowienie) jest nie tylko udowodnienie, ĆŒe w umowie występują niedozwolone zapisy, ale takĆŒe wykazanie, ĆŒe kredytobiorca posiada status konsumenta. WedƂug art. 22 Kodeksu Cywilnego: „za konsumenta uwaĆŒa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynnoƛci prawnej niezwiązanej bezpoƛrednio z jej dziaƂalnoƛcią gospodarczą lub zawodową”.

DziaƂalnoƛć gospodarcza a ochrona konsumenta

Zgodnie z definicją konsumenta zawartą w Kodeksie Cywilnym, kluczowym dla uzyskania ochrony przysƂugującej konsumentowi jest wykonanie czynnoƛci prawnej, jaką jest podpisanie umowy kredytowej, bez związku z dziaƂalnoƛcią gospodarczą lub zawodową.

Zapis ten nie przekƂada się automatycznie na to, ĆŒe osoby prowadzące w momencie zawarcia umowy dziaƂalnoƛć gospodarczą są pozbawione moĆŒliwoƛci dochodzenia swoich praw w sądzie. ZwƂaszcza jeƛli ta dziaƂalnoƛć jest niezwiązana z wynajmem nieruchomoƛci, a mieszkanie lub dom zostaƂo zakupione w celu zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych.

Podobnie rzecz się przedstawia odnoƛnie do osĂłb, ktĂłre kupowaƂy nieruchomoƛć jako osoby fizyczne, a dopiero pĂłĆșniej staƂy się przedsiębiorcami. Co więcej, nie ma przeciwwskazaƄ do tego, aby uzyskać ochronę prawną jeƛli w zakupionej na kredyt nieruchomoƛci jest zarejestrowana lub faktycznie prowadzona dziaƂalnoƛć gospodarcza.

Zdarza się, ĆŒe częƛć nieruchomoƛci, gdzie kredytobiorca zamieszkuje jest wykorzystywana pod dziaƂalnoƛć usƂugową lub handlową (np. gabinet kosmetyczny lub sklep). JeĆŒeli kredytobiorca jest zameldowany pod tym adresem i zamieszkuje w nieruchomoƛci, a kredyt zaciągnąƂ gƂównie w związku z potrzebami mieszkaniowymi, to sąd nie powinien mieć wątpliwoƛci w przyznaniu mu statusu konsumenta.

O ile w opisanych powyĆŒej przypadkach sądy w większoƛci orzekają podobnie, to problem wynajmu zakupionej na kredyt nieruchomoƛci jest bardziej zƂoĆŒony, a sądy podchodzą w rĂłĆŒny sposĂłb do takich spraw. Istotna przy ocenie tej kwestii jest skala i sposĂłb wynajmu nieruchomoƛci.

Najem prywatny a pozew frankowy

Zgodnie ze stanowiskiem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, dziaƂalnoƛć w postaci najmu prywatnego nie jest traktowana jako dziaƂalnoƛć gospodarcza. Ustawa dopuszcza wynajmowanie nieruchomoƛci przez osoby fizyczne, niebędące przedsiębiorcami. Zatem w sytuacji, gdy kredytobiorca wynajmowaƂ czasowo nieruchomoƛć zakupioną na kredyt jako osoba fizyczna i w sposĂłb niezorganizowany sąd nie powinien mieć wątpliwoƛci w przyznaniu mu statusu konsumenta. ZwƂaszcza jeƛli najem miaƂ miejsce przez stosunkowo krĂłtki okres, juĆŒ po zaciągnięciu kredytu, ktĂłry byƂ przeznaczony na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Zobacz: SZTUCZNA INTELIGENCJA dla FrankowiczĂłw sprawdzi w 2 min czy moĆŒesz pozwać bank 

Warto udowodnić przed sądem, ĆŒe dopiero po podpisaniu umowy pojawiƂy się okolicznoƛci uzasadniające wynajem nieruchomoƛci (np. zmiana sytuacji rodzinnej, koniecznoƛć przeniesienia się do innego miasta). Dobrze jest teĆŒ wykazać, ĆŒe w momencie zaciągania kredytu nie prowadziƂo się i nie planowaƂo dziaƂalnoƛci gospodarczej związanej z wynajmem lokali.

Tymczasem, sytuacja kiedy kredytobiorca zamieszkuje w zakupionej na kredyt nieruchomoƛci, a podnajmuje jedynie pokĂłj nie powinna wzbudzić większych zastrzeĆŒeƄ. Sąd raczej przychyli się do stanowiska, ĆŒe ochrona konsumencka kredytobiorcy się naleĆŒy.

Kwestionowanie umowy kredytowej przez przedsiębiorców specjalizujących się w najmie

Co do kwestionowania umĂłw kredytowych we frankach szwajcarskich przez przedsiębiorcĂłw prowadzących w sposĂłb ciągƂy zorganizowaną dziaƂalnoƛć gospodarczą, klasyfikowaną jako „wynajem i zarządzanie nieruchomoƛciami wƂasnymi lub dzierĆŒawionymi” sądy ustosunkowują się rĂłĆŒnie.

Jak uznaƂ Sąd Okręgowy w Ɓodzi w wyroku z dnia 17 lipca 2018 r., sygn. akt II C 1417/16, prowadzenie w momencie zawarcia umowy dziaƂalnoƛci polegającej na najmie lokali nie przesądza automatycznie, ĆŒe kredytobiorca zakupiƂ nieruchomoƛć bezpoƛrednio w celu prowadzenia w nim dziaƂalnoƛci gospodarczej. PowĂłdce udaƂo się udowodnić, ĆŒe mimo prowadzenia w dniu zaciągnięcia kredytu dziaƂalnoƛci polegającej na najmie nieruchomoƛci, kredyt nie miaƂ bezpoƛredniego związku z tą dziaƂalnoƛcią.

Inaczej do tego zagadnienia podszedƂ Sąd Okręgowy w Warszawie wydając w dniu 29 wrzeƛnia 2015 r. wyrok w sprawie sygn. akt XXV C 1621/14, na mocy ktĂłrego oddaliƂ pozew maĆ‚ĆŒeƄstwa, ktĂłre od wielu lat (takĆŒe w momencie podpisania umowy kredytowej) prowadziƂo dziaƂalnoƛć gospodarczą polegającą na najmie lokali. Mimo ĆŒe w toku procesu powodowie starali się udowodnić, ĆŒe zakup akurat tej konkretnej nieruchomoƛci byƂ związany z prywatnymi potrzebami, sąd oddaliƂ powĂłdztwo.

Jak ustalono, kredytobiorcy mieli zarejestrowaną dziaƂalnoƛć gospodarczą polegającą na wynajmie lokali, wynajmowali co najmniej 3 nieruchomoƛci, osiągali z tego tytuƂu regularne dochody, byli pƂatnikami VAT i dokonywali związanych z utrzymaniem nieruchomoƛci odpisĂłw w koszty dziaƂalnoƛci. Te okolicznoƛci przesądziƂy, ĆŒe sąd uznaƂ iĆŒ w ƛwietle prawa są oni przedsiębiorcami, a kredyt miaƂ bezpoƛredni związek z prowadzoną dziaƂalnoƛcią.

Inną okolicznoƛcią, kiedy sąd moĆŒe nie przychylić się do nadania kredytobiorcy frankowemu statusu konsumenta, jest wskazanie w dokumentacji kredytowej wynajmu nieruchomoƛci jako celu zaciągnięcia kredytu. Sąd Okręgowy w Warszawie w wyroku z dnia 10 wrzeƛnia 2019 r. w sprawie sygn. akt II C 355/18 odmĂłwiƂ ochrony konsumenckiej kredytobiorcy, ktĂłry w momencie zaciągnięcia kredytu prowadziƂ dziaƂalnoƛć gospodarczą w zupeƂnie innym obszarze niĆŒ najem nieruchomoƛci. W dokumentacji kredytowej zadeklarowaƂ on jednak, ĆŒe planuje rozpoczęcie takiej dziaƂalnoƛci, a nieruchomoƛć finansowana kredytem ma być przeznaczona pod wynajem.

Wynajem nieruchomoƛci nie stanowi okolicznoƛci wykluczającej szanse na powodzenie pozwu sądowego przeciw bankowi w sprawie frankowej, zwƂaszcza jeƛli dotyczy najmu prywatnego. Ale zdarza się rĂłwnieĆŒ, ĆŒe sądy przyznają ochronę konsumencką osobom prowadzącym dziaƂalnoƛć gospodarczą w obszarze najmu nieruchomoƛci. Wszystko zaleĆŒy od indywidualnej sytuacji kredytobiorcy, dlatego zawsze warto jest przeprowadzić konsultacje z prawnikiem. 

Ɓukasz Banasiak
Ɓukasz Banasiak
Redaktor Franknews. Absolwent dziennikarstwa na UW. Wielbiciel politycznych biografii, reportaĆŒy ksiÄ…ĆŒkowych i filmowych, zwƂaszcza na temat polityki oraz spoƂecznych problemĂłw w wymiarze globalnym i lokalnym. Napisz do mnie lukasz@franknews.pl

Related Articles

Najnowsze